Se você está pensando em financiar um apartamento, já deve ter visto o termo “amortização” por aí. Mas o que ele significa? Aqui, a gente explica o que você precisa saber!
O financiamento imobiliário está em alta e, como já falamos nesse artigo com dicas para comprar um apartamento, ele é uma das melhores maneiras de adquirir uma casa ou apartamento próprios. Segundo a Caixa Econômica Federal, apenas em 2021, foram emprestados R$140,6 bilhões em contratos de financiamento – um crescimento de 21% em relação a 2020. Contudo, se você deseja entrar nessa onda, precisa se familiarizar com alguns termos, como a amortização.
O crédito imobiliário pode comprometer a renda do contratante por até 30 ou 35 anos, e, por isso, exige que você faça um planejamento sólido antes de se comprometer. Contudo, com o passar dos anos, os juros que se somam às parcelas podem aumentar – o que faz com que a quitação do montante financiado o mais rápido possível seja o maior objetivo de muitos. Assim, amortizar a dívida, seja com recursos próprios ou mesmo com o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), pode ser uma boa ideia se essa é a sua meta.
Quer entender melhor o que isso significa? Vem com a gente!
Afinal, o que é amortização?
A amortização é uma forma de pagar gradualmente uma dívida – neste caso, estamos falando sobre os financiamentos imobiliários, mas ela também pode se aplicar a várias outras situações. Geralmente, seu valor já está previsto nas parcelas que você vai pagar, mas você também pode definir a quantia que deseja abater. Assim, o pagamento mensal fica um pouco mais alto do que o que foi estipulado inicialmente.
Portanto, de forma simples, a amortização nada mais é do que uma maneira de antecipar o pagamento do valor devido e quitar suas parcelas em menos tempo.
Essa forma de pagamento também tem vantagens para as instituições financeiras que concedem financiamentos – afinal, a cada ano que passa, a dívida diminui e o valor do pagamento também. Isso reduz os riscos de inadimplência por parte dos contratantes!
Como funciona a amortização?
Agora que já falamos um pouquinho sobre o conceito de amortização, vamos entender como ela funciona na prática?
Primeiramente, financiar um imóvel é como fazer um empréstimo: em dado momento, você deve começar a pagar as parcelas e quitar a sua dívida com a instituição financeira escolhida. E é nesse momento que entra a amortização!
Ao escolher amortizar a sua dívida, ela vai se tornando menor com maior rapidez. Entretanto, é importante lembrar que a amortização também conta com taxas e juros – afinal, por mais rápido que você pague, as instituições ainda precisam ganhar sobre o crédito concedido na hora do seu financiamento.
Ou seja: você poderá observar que suas parcelas serão compostas pela prestação mensal, juntamente com taxas, juros e amortização.
Tudo isso irá depender do seu contrato inicial e do sistema financeiro escolhido para amortizar. Mas lembre-se: a amortização sempre irá se referir ao valor inicial da sua dívida.
Entenda os tipos de taxas da amortização
No seu financiamento, as taxas prefixadas ou pós-fixadas:
- No caso das taxas prefixadas, a porcentagem de juros é definida no contrato. Sendo assim, nessa modalidade, você poderá saber a quantia exata a ser paga em todas as prestações.
- Já com taxas pós-fixadas, suas prestações serão voláteis – ou seja, elas irão ser influenciadas por uma enorme variedade de fatores, como a inflação. Dessa forma, o valor de cada parcela pode se tornar maior ou menor. Tudo vai depender da situação econômica do país ao longo dos meses.
Com as taxas prefixadas, você pode se programar melhor para fazer os pagamentos. Já as taxas pós-fixadas são uma aposta – que pode dar certo ou errado. Então, estude bem antes de fechar um contrato assim!
Sistemas disponíveis na amortização
Existem diferentes sistemas de amortização adotados pelos bancos ou instituições financeiras. Dentre eles, o mais comum dentro do financiamento imobiliário é a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), no qual o cliente paga uma parcela constante de amortização todo o mês. Dessa forma, a amortização pode ser mensal, fixa ou homogênea, com juros referentes ao mês em que está sendo feita. A Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) também é muito utilizada em algumas modalidades de financiamento – aqui, vamos explicá-las melhor:
Tabela Price
Ao optar pela Tabela Price (Sistema Francês de Amortização), a quantia referente à amortização da dívida principal varia ao longo do seu contrato. No entanto, o valor das prestações permanece fixo. A gente explica: nas primeiras prestações, a maior parte do valor é formado por juros e taxas – e assim, com o tempo, você vai amortizando seu débito principal.
Sua vantagem é que a parcela inicial geralmente é mais baixa quando comparamos à Tabela SAC.
Vamos dar um exemplo da Tabela Price:
Valor financiado: R$360.000,00.
Prazo para o pagamento: 360 meses.
Encargos: 8,5% ao ano.
Sendo assim, a primeira parcela seria de R$2.795,00 (dos quais R$232,00 são a parte da amortização e R$2.457,00 são compostos por juros + taxas administrativas + seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) + seguro de morte e invalidez permanente (MIP).
E a última parcela seria de R$ 2.714,00.
Ou seja, para mostrar de uma maneira mais visual – digamos que você deva R$ 10 mil e irá pagar em dez parcelas iguais pela Tabela Price, com 8% de juros ao mês:
| Meses | Parcela | Juros | Amortização | Saldo devedor |
| 0 | – | – | R$ 1.000,00 | |
| 1 | R$ 1.490,29 | R$ 800,00 | R$ 690,29 | R$ 9.309,71 |
| 2 | R$ 1.490,29 | R$ 744,78 | R$ 745,52 | R$ 8.564,19 |
| 3 | R$ 1.490,29 | R$ 685,13 | R$ 805,16 | R$ 7.759,03 |
| 4 | R$ 1.490,29 | R$ 620,72 | R$ 869,57 | R$ 6.889,45 |
| 5 | R$ 1.490,29 | R$ 551,16 | R$ 939,14 | R$ 5.950,32 |
| 6 | R$ 1.490,29 | R$ 476,03 | R$ 1.014,27 | R$ 4.936,05 |
| 7 | R$ 1.490,29 | R$ 394,88 | R$ 1.095,41 | R$ 3.840,63 |
| 8 | R$ 1.490,29 | R$ 307,25 | R$ 1.183,04 | R$ 2.657,59 |
| 9 | R$ 1.490,29 | R$ 212,61 | R$ 1.277,69 | R$ 1.379,90 |
| 10 | R$ 1.490,29 | R$ 100,39 | R$ 1.379,90 | R$ 0 |
Tabela SAC
Já o método SAC (Sistema de Amortização Constante) funciona assim: você paga um valor de amortização fixo da primeira à última parcela, mas a quantia total da parcela varia ao longo do tempo por conta dos juros e outros encargos.
Dessa forma, durante os primeiros meses, você desembolsa uma quantia maior e, com o passar dos meses, suas parcelas vão sendo reduzidas. Isso acontece porque, na modalidade, você abate a sua dívida de uma forma mais rápida – e os encargos incidem sobre valores cada vez menores com o tempo.
Aqui, um exemplo da Tabela SAC:
Valor financiado: R$360.000,00.
Prazo para o pagamento: 360 meses.
Encargos: 8,5% ao ano.
Sendo assim, a primeira parcela seria de R$ 3.563,00 (dos quais R$1.000,00 são a parte da amortização e R$2.457,00 são compostos por juros + taxas administrativas + seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI) + seguro de morte e invalidez permanente (MIP).
E a última parcela seria de R$ 1.031,00
Ou seja, para deixar mais simples ainda – se você está devendo R$ 10 mil e vai pagar em dez parcelas pelo Sistema SAC, com 8% de juros ao mês:
| Meses | Parcela | Juros | Amortização | Saldo devedor |
| 0 | – | – | R$ 10.000,00 | |
| 1 | R$ 1.800,00 | R$ 800,00 | R$ 1.000,00 | R$ 9.000,00 |
| 2 | R$ 1.720,00 | R$ 720,00 | R$ 1.000,00 | R$ 8.000,00 |
| 3 | R$ 1.640,00 | R$ 640,00 | R$ 1.000,00 | R$ 7.000,00 |
| 4 | R$ 1.560,00 | R$ 560,00 | R$ 1.000,00 | R$ 6.000,00 |
| 5 | R$ 1.480,00 | R$ 480,00 | R$ 1.000,00 | R$ 5.000,00 |
| 6 | R$ 1.400,00 | R$ 400,00 | R$ 1.000,00 | R$ 4.000,00 |
| 7 | R$ 1.320,00 | R$ 320,00 | R$ 1.000,00 | R$ 3.000,00 |
| 8 | R$ 1.240,00 | R$ 240,00 | R$ 1.000,00 | R$ 2.000,00 |
| 9 | R$ 1.160,00 | R$ 160,00 | R$ 1.000,00 | R$ 1.000,00 |
| 10 | R$ 1.080,00 | R$ 80,00 | R$ 1.000,00 | R$ 0 |
Para resumir: principais diferenças entre SAC e Price
- A principal diferença entre tabela Price e SAC está na rapidez de amortização (ou seja, a diminuição gradual da dívida) e na forma como ela é feita. Isso afeta desde o preço das prestações até a quantidade total de juros e encargos.
- No SAC, as prestações começam mais altas e terminam mais baixas porque há amortização mensal do valor financiado. O valor da parcela acaba sendo reduzido aos poucos porque há uma diminuição nos juros cobrados.
- Na tabela Price, as parcelas são mais baixas, mas são fixas durante todo o período de pagamento da dívida.
Outros detalhes importantes sobre a amortização
Você pode amortizar a qualquer momento. Com seus recursos, você pode fazer a amortização da dívida quando desejar – desde que o valor seja de, no mínimo, uma prestação. Assim, você tem a opção de reduzir o valor pago por mês mantendo o número de parcelas restantes, ou de diminuir a quantidade de parcelas restantes.
Amortize apenas com muito planejamento. Se optar pela amortização da dívida, faça suas contas e se certifique de que isso não irá descapitalizar você completamente. Assim, caso escolha fazer isso para quitar o imóvel mais rápido, considere usar um fundo de emergência ou uma poupança que não comprometa suas finanças.
Lembre-se dos seguros. Os seguros DFI e MIP podem ter um valor fixo ou variável, e geralmente dependem da idade do comprador. Se você tiver uma idade mais avançada, por exemplo, o seguro vai ser mais caro.
Quanto maior o prazo, menor é a amortização. A média dos prazos de pagamento na contratação de um financiamento é de 30 anos, mas a média de quitação é de 10 a 12 anos. Dessa forma, grande parte das pessoas fazem a amortização da dívida justamente para comprometer suas rendas por menos tempo.
Enfim: depois de todas essas informações, esperamos que você tenha entendido o que é a amortização nos financiamentos imobiliários e quais as diferenças entre as modalidades mais utilizadas aqui no Brasil!
Ficou com alguma dúvida? Fale com a gente por um de nossos canais de atendimento para entender melhor tudo o que você precisa para financiar um imóvel e ter a sua casa própria ainda esse ano.